第218~219章 【华置的潜力】
1987年3月9日。 星期一。 林祖辉来到新时代地产的办公室，拿起办公桌上的报纸一看，果然是连夜刊登了他的‘壮举’。 就连《天天日报》都登露出来，不过主题是‘慈善’；至于其它的刊登报纸，主题则是‘风流’。 简单的看了几眼，便没有了兴趣，他一点也不在意这些花边新闻，反而觉得是在给自己打广告，他连广告费都不需要出。 不一会，陈斌来到办公室。 林祖辉询问道：“京城那个项目进展如何了？” 陈斌知道老板对于‘国有土地证编号为0001’这个荣誉很看重，想争取成为内地第一个外销房地产的地产商。 “宝利科技正在和政府交涉，相信今年一定可以拿到许可！我们已经派驻了骨干在那边，一旦拿到许可，很快就可以进入征收、平整土地等环节.....” 林祖辉听着汇报，脑海里浮现出这个项目的蓝图。 虽然他没有去过京城考察（香江事务关键时刻），但选址他也是有建议的——靠近机场的温榆河畔。 不仅仅如此，他大手一挥，让整个项目的面积在260平方尺（约23.5万平方米），总建筑面积在120万平方尺。形象一点的形容，相当于香江的太古城、黄埔花园那么大！ 整个项目大概规划为400幢别墅，及上千个单位的住宅公寓。听起来是个大工程，但内地的地价、房价，怎么能和香江相比！ 目前，香江本岛住宅普遍都在1000元每平方尺以上，也就是上10000元一平米以上。 而鹏城、京城的房价，在90年代初期也就1600元每平米左右，同一时间相差10倍以上。前世巩丽因为拍摄了《唐伯虎点秋香》，收到了永胜的100万片酬，便在1992年买下正好开售的丽京花园别墅，单价为5000元每平米。 “也不能全靠宝利科技，你也知道他们做事的效率，我们也要多活动活动！” “恩，我已经叮嘱驻守的高级职员，多去咨询一下政策，多去活动活动！” 林祖辉这才点点头，然后想起什么，又说道：“晚点我介绍你一个人，我打算投资她在内地做运作方面的业务，会让她参与这个项目！” “好！” 陈斌毫不关心老板所说的人是什么样子，他只知道老板不会拿项目开玩笑。 林祖辉打算让邹凯旋去内地成立一家贸易公司，主要为自己搜集古董业务；与此同时，培养她在地产上运作的本事，为将来做打算。 若真是人才，凭借这两个项目她就可以走进自己的视线里，若是扶不起的阿斗，林祖辉只能让首富先生去培养吧！ ...... 本周，林祖辉一个重要的工作是解决华人置业的‘10亿贷款’问题。当然了，这并没有什么难度，皇室大厦和夏悫大厦都是优质物业，而华人置业本身现金流就已经高达16亿，可谓公司声誉正浓。 林祖辉直接邀请了几家银团，来到华人置业的会议室，一次性达成组合贷款协议。 会议室里，林祖辉特意将自己对香江的写字楼前景的看法，向几位银行家进行述说。 “香江的写字楼将是最近几年增长最亮眼的投资之一，空置率逐年下跌，租金水涨船高.....位于黄金地段的夏悫大厦和皇室大厦，其未来的租金收入以及物业本身的升值前景，是非常乐观的.....大家再看看华人置业的资产配置，夏悫大厦、皇室大厦、宏记大厦，这三幢大厦当前每年为公司能带来两亿多的纯租金收益......而‘华置中心’明年开始投入使用，亦是在市场最需要写字楼的时候。光这五幢大厦，未来便可为公司带来每年4亿左右的纯利......大家别忘了，华人置业旗下还拥有价值近12亿的优质收租物业，每年的租金亦是不菲......所以，别看本轮华人置业的负债已经达到26亿（借贷后），但我们的资产值、负债率都非常良好。” 几位银行家听完，为林祖辉的演说鼓掌，大家深以为然，他们来之前其实就已经下定决定同意贷款。 他们为华人置业贷款的第一条件：就是林祖辉本人，而不是华人置业。 一个成功的企业，一定是有一个成功的领头羊，而林祖辉完美的符合。 看过华人置业的财报，各银行家再无疑问，资产值近62亿（收购后），负债26亿。 重要的是，旗下收租物业非常优质，收租率高、管理成本低、租金高，可谓是真正的优质资产。 四成的负债率，也是完全合情合理。 更何况，林祖辉擅长股市供股集资，所以一众银行家纷纷认购贷款金额，就和抢筹码似的。 若是让其他企业家知道了，不知道该作何想法。 在他们心中的财神爷，此时反而视林祖辉为财神爷。. 解决完贷款的事情，林祖辉并没有感觉到有多了不起，据他所知，前世大刘买下这两幢大厦的时候，本来是制定了供股集资30亿的计划，吓得韦理连忙抛售股票（韦理当时是华置二股东、董事局主席），并辞去主席位置。不过一个多月后，股灾来临，供股集资的计划取消，而刘銮雄并没有退缩，而是采用银行高额的贷款，依旧拿下了皇室大厦和夏悫大厦。 而对于银行家来说，这两幢大厦本身就是优质资产，自然也不会拒绝。除非发生严重的政治危机，地产暴跌，银行家才会退缩，而八七股灾对地产影响不是很大。 ...... 高毅恭敬的坐在沙发上，等待这林祖辉的交代。 林祖辉在纸上计算着华人置业的财务情况、预备投资，此次加上银行贷款，华人置业实际上是有26亿的资金，而两幢大厦仅需23亿多（含税），还能余下2亿多的现金。 而今年华人置业的分红策略是：以红股代替现金。 算完可支配资金，林祖辉又将自己的恒生指数曲线图拿出来。 他一直有关注证券市场，并将恒生指数以曲线图的形势，手绘出来，供自己作为参考。他虽然知道恒生指数的大概走势，但他还想推测出每一次微调的可能性。 在纸上画了一会，林祖辉再次惊讶的发现，他可能又推测出一波走势： 原来，三月份第一周恒生指数短暂性的触及2950点，然后迅速开始回落，截止到本周三已经下跌至2750点。 林祖辉根据两种因素技术分析： 第一，离九月底的最高点3900点，还有近半年时间，说明应该有一波小幅的回调，这样才能将半年时间走完。 第二，还有一个半月就是4月期指合约交割时间，大概率会出现从三月初的2950点的最高点，下跌至2600点的回调行情。道理很简单，投资者都在买入期指合约，那么沽空期指合约就是个机会。 通过这种分析，林祖辉对高毅说道：“一旦恒生指数跌破2750点，华人置业就买入9月期指合约，最大买入金额为2亿资金。记住，只在2750点下方买，买入的动作小点，我预测四月底之前都有机会。” 高毅连忙点点头，说道：“好的！不过现在市场期指合约交易活跃，每天都有16000张交易单，2亿资金不算巨大。” “那就降到最低影响！比如我们按照2750点计算，我们两亿资金可以买入7200张期货合约，每天买入不能超过1000张。而且，我觉得4月份才是多空交战的激烈时候，所以四月份的机会最多。你不要急躁！” 高毅不是专业证券出身，林祖辉不得不多叮嘱一下！ 他不希望影响太大，从而影响自己的证券投资。 “好的，我明白了！”高毅认真的说道。 林祖辉点点头，心里估算了一下，他可能又为华人置业赚了3.5亿！ 等九月份再供股集资10亿，华人置业便能减持10亿的债务，而且还有充足的现金流，并安然度过股灾；股灾后，买下子公司中华娱乐的娱乐行大厦，进行重建。 这样一来，华人置业可能挤进香江十大地产行业，超过淘大置业（恒隆的置业公司）。 林祖辉一下拥有两家十大地产公司，声威巨大。 ....... ....... 礼拜五，新时代地产系再下一城，宣布以13亿的代价，买下置地的一批土地储备。 顿时，港九震惊，新时代地产全系上市公司股价大涨。 其实，置地并不急着出售旗下的土地储备，因为已经有两幢大厦出售，置地不仅打乱了‘华资地产五虎’的部署，还缓解了怡和系的财务状况。 不过，奈何新时代地产给的太多，直接以溢价两成的报价，打动了置地管理层的心！ 至于林祖辉怎么想的？ 其实很简单，这批土地储备都是优质地皮，看似溢价两成，其实也就是九月份，亦或者是明年（1988年）上半年的地价水平（八七股灾地价下跌15%，很快又涨回来了）。 反正也是将来开发，林祖辉也不在意那一点点差价！ 而且，新时代地产要想一次性买下如此多的优质地皮，只能通过官地拍卖，那么溢价可能更多。 若是在市场上一点点搜寻，先说优质土地可遇不可求，其次也是费时费力，等搜寻到如此多的土地时，那价格也是水涨船高了。 ...... 新时代地产的办公室，林祖辉站在窗户前，望着皇后大道繁荣的景象，陷入一种思绪。 自1984年9月初涉资本市场以来，不过才花去920天时间，林祖辉就已经实现他三年前一个普通夜晚独处时许下的宏愿：直接拥有一家超过100亿市值的财团系。创业之初，他以为需要到九十年代初，才能挤进十大财阀，控制100亿市值以上的上市公司。在创业的920天后，他出人意料将自己的理想提前了三年完成。 这个成绩，有几人能敌？ 这一天，林祖辉22周岁！ 一个男人，一个有进取心的男人，在弱冠之年，通过自己的努力奋斗，再加上一些好运（呸，不要脸！明明是‘穿越’这个金手指），能够将昔日最狂野的梦想，在现实中放大上千倍（前世最大的梦想是身价突破千万），的确是一件令人兴奋又自豪的事情。 一向谨慎而低调的林祖辉，在1987年开始，平日里严肃的帅气脸上，总是不经意间露出少许的放松和笑容。 深情ING！ “咚咚” 敲门声响起，林祖辉收回思绪，他还年轻，不能躺在功劳簿上度日子。 钱是越多越好，就和老婆子女一样！ “老板，会议时间到了！”助手恭敬的说道。 “恩，我马上就来！”林祖辉威严的说道。 不一会，林祖辉走进会议室，近20多位高层纷纷起身，待林祖辉坐好后，大家才再次入座。 这个会议是集团性质的会议，新时代地产系的母、子公司高层俱参加了今天的会议，至于孙公司——中华娱乐、富丽华酒店、大酒店，自然没有资格参加。 中华娱乐公司：八七股灾前会抛售物业（卖给华置）、证券投资，然后清偿债务；八七股灾后，出售娱乐行给华人置业，公司再进行分红。至此，中环娱乐将成为一个壳公司，按照市价起码值5000万以上。将来可以出售给亚视或梦工厂，以作上市之用。 富丽华酒店：八七股灾过6个月后，联合林氏家族进行私有化，将于国泰城市直接管理。（注：私有化是以近6个月最高价进行的，所以要股灾六个月后，再溢价两成，便轻松成功） 大酒店：双方的口水战还在持续，国泰城市尚未展开新的攻势。 会议的内容很简单，各公司汇报工作，再提出遇见的问题，大家一起作讨论。 最后，林祖辉总结道：“看来，大家都认为最大的问题是在国泰城市上，其问题是纯利不足支付利息！至于新时代地产和华人置业的债务虽然高，但本身资产值也高，所以都仅有4成多，而且盈利前景巨大，无需担心利息和纯利的问题。” 新时代地产资产值内部预估为75亿，债务27亿，债务率不及4成；公司的发展地产盈利今年有望突破五亿，再加上租金纯利，稳稳的在6亿规模。 华人置业资产值62亿，债务26亿，也才四成多一点；目前公司的租金纯利一年保守在3亿的样子，已经足够偿还利息（2.6亿）；而且一旦华置中心（双子大厦）投入使用，以及租金继续上涨，将很快扭转局面，公司提升一倍的纯利。 而且高层们都知道，华人置业/新时代地产，肯定还要供股集资，减持债务，老板只是在等待时机而已。 唯独国泰城市负债20亿，目前年纯利不及1亿，远不够利息开支。 众人纷纷点头，国泰城市虽然是两家上市公司的大股东，而且控制的两家上市公司市值，都比国泰城市本身高。国泰城市市值依旧仅8亿，而富丽华酒店市值11亿，大酒店市值更是80亿。 但由于负债高，国泰城市并没有被投资者看好。若不是两家子公司的股票价值很‘值钱’，怕是国泰城市要暴跌。 林祖辉点头说道：“大家无需担心国泰城市，只要银行不催债务，等我们腾出手来，便可以瞬间扭转局面。” 他的心里想法是：只要坚持到九月份，国泰城市本身就投资了9亿蓝筹股，获利都是3.5亿以上，回笼的资金可以让债务瞬间变可减少四成，稳住局面。还有国泰城市背靠新时代地产，可以大量供股集资，亦可以减持债务。 重要的是，股灾后有林祖辉家族做后盾，联合私有化也不是问题（尽可能的避免）。 既然老板都这样说了，很多高层都在心里猜测，老板一定有妙招，所以便安定下来。 梁真勋说道：“目前来看，三家公司的短期发展都已经到位了，接下来我们要先稳定下来，沉下心来发展。” 公司的钱和短期潜力，都用光了，哪怕是新时代地产都不可能大举借债了，所以确实只能如此。 林祖辉点点头，说道：“只是暂时的，发展是不会停下脚步的，但是也需要一个好的根基。所以，上半年我们就好好的稳固一下吧！你们作为高层，要将工作好好的做细做到位，发展物业、收租物业，尽可能的提升潜力，我会监督你们的！” “是，老板！” 国泰城市、华人置业都在等九月份的回报，而新时代地产并没有投资证券业务，专心耕耘发展地产。但面对如此庞大的债务，林祖辉自然有心里准备，那就是九月底全系供股集资30亿，便可安然度过八七股灾。 前世，李超人本来打算在股灾前供股集资100亿（全系上市公司，再加分拆港灯的子公司嘉宏地产上市），结果股灾来临，计划大概完成了一半。 林祖辉清楚的知道股灾时间，所以新时代地产全系供股集资30亿，还是可能达成的。 当然了，新时代地产这个母公司最多供股集资10~15亿，林祖辉本人可以通过股票质押贷款来供，其余部分都是华人置业和国泰城市的供股集资，那样只需要新时代地产供股就行。 这个已经算简单的供股了，前世大刘、罗旭瑞碰到大型收购案，都采用的是孙公司来供股集资，并进行收购。这样一来，资金就可以放大2的三次方8倍——本人供母公司，母公司再供子公司，子公司再供孙公司。任猪飞的香江新豪门